Jika Anda tidak bertanya pada diri sendiri, Anda mungkin pernah mendengarnya – ‘jadi apa investasi, properti atau saham yang lebih baik?’ Forum ini biasanya adalah BBQ halaman belakang antara keluarga dan teman dan tentu saja itu akan memicu minat dengan pendukung bersemangat tertentu dari satu kelas aset di atas yang lain, ingin menambahkan ke dalam campuran kebijaksanaan berputar rumah senilai 2 sen mereka.
Karena terlalu banyak mendengar jawaban yang kurang tepat atas pertanyaan ini, saya memutuskan untuk menulis artikel pendek ini yang menguraikan pandangan saya tentang pertanyaan tersebut. Sebagai investor properti, investor saham, dan perencana keuangan yang berkualifikasi, saya berharap akan memberi Anda tentang manajemen properti respons yang lebih intuitif daripada yang mungkin pernah Anda dengar sebelumnya.
Pertama-tama mari kita lihat alasan masing-masing berinvestasi di properti dan saham.
Alasan Berinvestasi di Properti
Lebih mudah dipahami – Investasi properti umumnya lebih mudah dipahami daripada investasi saham. Meskipun investasi properti membutuhkan tingkat kecanggihan tertentu, hal itu tidak memerlukan tingkat pemahaman teknis yang sama seperti investasi saham.
Tangibility – Investasi properti memberikan bukti nyata ke mana perginya uang hasil jerih payah Anda. Jauh lebih memuaskan berjalan melalui properti investasi Anda sendiri daripada melalui lorong-lorong toko Woolworths di mana Anda adalah pemegang saham.
Kontrol – Berinvestasi dalam properti memberi investor tingkat kendali yang lebih besar atas investasi mereka. Ketika membuat keputusan, investor properti memiliki pengaruh penuh atas investasinya tidak seperti investor saham yang pengaruhnya hanya sebesar kekuatan suara mereka.
Potensi untuk menambah nilai – Properti memberi investor kesempatan untuk meningkatkan nilainya baik melalui renovasi atau pengembangan. Kemampuan ini tidak tersedia dengan saham sebelum menjadi anggota dewan atau membuat perusahaan publik milik Anda sendiri.
Gearing tinggi – Properti memungkinkan investor dengan jumlah uang yang relatif kecil untuk mendapatkan eksposur ke aset yang relatif besar. Properti adalah bentuk jaminan yang disukai bank dan dalam keadaan tertentu dapat sepenuhnya dibiayai tanpa bantuan lain selain properti. Sebaliknya, saham umumnya dibiayai maksimal 70% dan pemberi pinjaman memiliki jalan lain dengan melakukan margin call terhadap investor ketika LVR dilanggar.
Volatilitas rendah – Properti secara historis memberikan volatilitas rendah relatif terhadap saham, meskipun penilaiannya yang jarang membuat hasil bias.
Pengembalian jangka panjang yang tinggi – Properti secara historis memberikan pengembalian jangka panjang yang tinggi, terutama dibandingkan dengan bunga tetap dan uang tunai.
Efisiensi pajak – Properti memiliki tingkat efisiensi pajak yang tinggi karena sejumlah alasan. Pertama, pengembaliannya terdiri dari komponen pertumbuhan yang dapat dikenakan pajak lunak (jika disimpan selama lebih dari 12 bulan) dengan menggunakan potongan pajak capital gain. Kedua, properti bisa sangat diarahkan yang menghasilkan komponen bunga yang dapat dikurangkan yang tinggi. Ketiga, properti memungkinkan pengurangan komponen depresiasi untuk penghapusan gedung serta pabrik dan peralatan yang meningkatkan pengembalian setelah pajak.
Alasan Berinvestasi dalam Saham
Likuiditas tinggi – Saham umumnya memberikan likuiditas lebih tinggi daripada properti. Sementara sederet fasilitas kredit yang dijamin dengan properti dapat membantu masalah tersebut, tidak selalu diinginkan untuk meningkatkan pinjaman ketika dibutuhkan uang tunai.
Divisibilitas Tinggi – Portofolio saham jauh lebih mudah dibagi daripada portofolio properti sehingga ketika sejumlah kecil uang tunai diperlukan, investor saham dapat menjual saham dengan nilai yang sama di mana investor properti dipaksa untuk menjual seluruh properti.
Investasi minimum rendah – Saham memberikan kesempatan untuk menginvestasikan jumlah uang yang lebih kecil daripada properti. Jika Anda hanya memiliki $ 5.000 untuk diinvestasikan, Anda tidak akan memiliki masalah menemukan saham untuk dibeli tetapi semoga berhasil menemukan properti investasi untuk jumlah uang ini.
Biaya transaksi rendah – Saham melibatkan biaya transaksi yang jauh lebih rendah daripada properti. Satu-satunya biaya yang terlibat dalam transaksi saham adalah perantara akuisisi dan pelepasan. Properti di sisi lain melibatkan materai, inspeksi, dan hukum tentang akuisisi dan periklanan, komisi agen dan hukum yang dijual.
Biaya berkelanjutan yang rendah – Saham melibatkan biaya berkelanjutan yang jauh lebih rendah daripada properti. Faktanya, kepemilikan saham langsung tidak melibatkan biaya yang berkelanjutan sedangkan properti dapat melibatkan biaya badan usaha, asuransi, pajak tanah, biaya sewa, biaya pemeliharaan, biaya manajemen, tarif, dan biaya perbaikan.
Diversifikasi – Karena harga saham yang lebih rendah dibandingkan dengan properti, dimungkinkan untuk memperoleh diversifikasi yang lebih besar untuk dolar Anda dengan berinvestasi dalam saham. Misalnya, jika Anda memiliki $ 100.000 untuk diinvestasikan, Anda dapat memutuskan untuk menyebarkannya dalam paket $ 5.000 di 20 perusahaan yang berbeda dari 20 sektor pasar yang berbeda. Dengan jumlah uang yang setara, Anda akan beruntung membeli hanya satu properti tanpa penyesuaian.
Penilaian kinerja tepat waktu – Saham di perusahaan terbuka memungkinkan investor untuk membuat penilaian tepat waktu terhadap nilai dan kinerja portofolio mereka. Investor saham cukup menelepon broker mereka atau melihat nilai portofolionya secara online sedangkan investor properti harus memperoleh penilaian pasar dan atau penilaian pada masing-masing properti mereka sebelum berada dalam posisi untuk menilai kinerja dan nilai portofolio mereka.
Pengembalian jangka panjang yang tinggi – Sama seperti saham properti yang secara historis memberikan pengembalian jangka panjang yang tinggi, terutama dibandingkan dengan bunga tetap dan uang tunai.
Efisiensi pajak – Saham memiliki tingkat efisiensi pajak yang sangat tinggi karena sejumlah alasan. Pertama, pengembaliannya terdiri dari komponen pertumbuhan yang dapat dikenakan pajak lunak (jika disimpan selama lebih dari 12 bulan) dengan menggunakan potongan pajak capital gain. Kedua, saham dapat digerakkan secara relatif tinggi yang menghasilkan komponen bunga yang dapat dikurangkan yang relatif tinggi. Ketiga, banyak saham Australia memberikan kredit franking dengan dividennya yang dapat digunakan untuk mengimbangi kewajiban pajak lainnya kepada investor. Dengan kata lain, pendapatan dividen dari bagian yang sepenuhnya dibayar memberikan pendapatan bebas pajak kepada investor saham dengan tarif pajak marjinal 30%.
Pengembalian
Pada akhirnya, Anda dapat memperoleh semua manfaat yang disebutkan sebelumnya, tetapi intinya bagi sebagian besar investor adalah pengembalian. Sementara kita semua tahu bahwa kinerja masa lalu bukanlah jaminan kinerja masa depan, kita semua tetap tertarik pada bagaimana kinerja kelas aset di masa lalu. Karena itu, sekarang mari kita alihkan perhatian kita pada properti dan berbagi hasil sejarah.
Selama bertahun-tahun saya telah melihat para pendukung yang bersemangat dari kedua sisi kamp melambaikan makalah penelitian di udara yang memperkuat klaim mereka bahwa kelas aset favorit mereka secara historis memberikan keuntungan tertinggi. Beberapa memiliki properti yang sedikit mengungguli saham dan beberapa memiliki saham yang sedikit mengungguli properti baik dengan basis sebelum pajak atau setelah pajak.
Bagaimana ini mungkin Anda mungkin bertanya? Nah, itu semua kembali ke periode pengukuran penelitian. Seperti semua kelas aset lainnya, nilai properti dan saham bergerak dalam siklus. Oleh karena itu, masuk akal bahwa periode pengukuran yang menggabungkan lebih banyak puncak dan lebih sedikit palung akan memberikan hasil yang lebih besar untuk periode tersebut. Mengingat bahwa properti dan saham umumnya tidak bergerak selaras satu sama lain, mereka masing-masing memiliki puncak dan palung pada waktu yang berbeda dalam siklusnya. Periode pengukuran yang berbeda menangkap hal ini dan karena itu dapat memberikan variasi hasil yang substansial.
Di bawah ini adalah hasil dari laporan yang ditugaskan ASX yang disiapkan oleh Towns Perrin. Periode pengukuran hanya berjarak 1 tahun dan berlangsung dalam waktu yang cukup lama untuk memberikan informasi yang lebih relevan.
10 Tahun Sampai Desember 2003
Properti 12,7%
Saham 8.0%
20 Tahun Sampai Desember 2003
Properti 15,1%
Saham 11,7%
10 Tahun Sampai Desember 2004
Properti 11,6%
Saham 11,7%
Sampai Desember 2004
Properti 12,9%
Saham 13,2%
Sumber: Laporan Kinerja Sektor Investasi ASX oleh Towns Perrin
Jadi apa yang bisa kita lakukan dari hasil ini. Ya, baik properti maupun saham masing-masing memberikan Jual Rumah di Cikarang Murah keuntungan jangka panjang yang relatif tinggi melebihi kelas aset tradisional lainnya.
Kesimpulan
Properti atau saham? Mengingat komparasi dalam pengembalian historis dan banyak manfaat yang masing-masing mereka hadirkan, jelaslah bahwa pertanyaannya tidak boleh properti atau saham, melainkan berapa banyak properti dan berapa banyak saham.
Jadi, lain kali Anda berada di pesta BBQ di halaman belakang dan teman Anda yang kurang tahu informasi tentang properti atau saham yang jauh lebih unggul dari yang lain, dengan sopan ungkapkan kepada mereka ketidaktahuan mereka dan dorong mereka untuk mencari nasihat keuangan profesional!